不動産投資において、非常に重要なのが利回りです。不動産投資で利益を得たいのであれば、必ず利回りを意識しなくてはいけません。そして、利回りを意識したうえでどの不動産が投資に適しているのか、安定した利益を得る方法はないのか、などについて考える必要があります。
この記事では、利回りについて詳しく解説をしていきます。また、不動産の家賃収入以外の収益を得るための方法である電力会社の切り替えについても解説しています。安定して利益を生み出せる方法の1つなので、ぜひ参考にしてください。
不動産投資の利回りとは？
ビジネスは利益を得ることが目的の1つです。不動産投資に限らず、ある程度の利益がないとビジネスは続けられません。
利回りとは不動産投資において予想される収益のことです。不動産投資は、数あるビジネスの中でも比較的収入が安定すると考えられています。そのため、利回りの確認が疎かになってしまうことも多いのですが、収益が悪化したときにすぐに対処するためにも、常に利回りには気を配らなくてはいけません。
利回りの種類
この利回りには2種類あります。
- 表面利回り
まずは「表面利回り」です。これは「年間の不動産収入を不動産の購入価格で割った数字」です。不動産収入とは家賃収入であり、想定される家賃収入から表面利回りは計算されるので「想定利回り」とも呼ばれています。
この表面利回りは、不動産を比較、検討するときに使用します。
表面利回りは、想定される年間家賃収入÷物件の購入価格で算出されます。
例えば、5,000万円の不動産があって年間の不動産収入が1,000万円だとしましょう。この場合、表面利回りは5になります。5年間は収入を得ても不動産の購入価格で相殺されてしまうのですが、それ以降は純粋な利益になるということです。
もう1つの不動産が1億2,000万円で、不動産収入が1,500万円だとしましょう。表面利回りは8になります。不動産収入は1,500万円とこちらの方が多いのですが、表面利回りも大きいので、純粋な利益を生み出せるようになるのが遅いのです。
単純に計算をして、表面利回りが5の不動産は、表面利回りが8の不動産が不動産購入価格以上の利益を出すまでに、3,000万円も多く稼いでいます。その後どちらも継続して経営を続けたとして、いずれは表面利回りが8の不動産の方が多くの利益を生み出します。しかし、それまで経営が続くという保証もありません。表面利回りが大きい不動産は、投資回収までの期間が長くリスクが高いと覚えておきましょう。 - 実質利回り
もう1つが「実質利回り」です。先程の表面利回りの計算では、不動産管理費用が含まれていません。物件の維持費や税金、保険料なども含まれていないので、あまり正確な値ではないのです。より正確にマンションの利回りを求めたのが、この実質利回りです。
（年間家賃収入 – 年間経費）÷（物件の購入価格 ＋ 購入時諸経費）で算出できます。
実際にアパート経営などを行う際は、表面利回りでどの不動産を選ぶべきかを判断し、より正確な利回りを調べる際には専門家に相談しながら実質利回りを調べていくのがおすすめです。
利回りのシミュレーションが大切
先程、表面利回りの比較について例を用いながら説明しました。これは非常に大切なことです。利回りのシミュレーションは、実際にアパート経営などを行っている前提で考えなくてはいけません。
表面利回りだけでも、アパートの購入価格以上の利益を生み出すにはどれだけの年数が必要になるか分かります。しかし、実際には実質利回りを考えなくてはいけません。そしてアパート経営をどれだけ続けられるかも考慮しなくてはいけないのです。
そもそもアパート経営が成り立たなくなってしまい、想定していた年間の不動産収入を下回ってしまうケースも考えられますし、不動産管理にかかる費用が収入よりも多くなってしまうケースも考えられます。
こういった最悪の事態を想定して、利回りのシミュレーションを行うことが必要です。いつ修繕が必要になるのか、空室率はどれくらいになるのか、などアパート経営におけるさまざまなポイントを踏まえて、総合的に利回りのシミュレーションを行いましょう。
安定した不動産収入を得る秘訣
利回りをよくするためには、家賃収入以外の安定した不動産収入の柱を作ることが大切です。そこでおすすめなのが、「新電力会社への切り替えの紹介」です。
これは新電力会社とパートナーになり、アパートの住人に対して新電力会社への切り替えや新規入居時の契約先を管理人が紹介します。そして、アパートの住人の一部が新電力会社への切り替えを受け入れてくれたとしましょう。すると、紹介料として新電力会社から管理人に報酬が支払われるというビジネスモデルです。
このビジネスが利回り以外の収益を得る方法としておすすめである理由は、管理人の手間がほとんど必要ないというところです。住人に電力会社の切り替えを推奨すればいいだけであり、住人側も電気代が安くなるという最大のメリットがあります。サービスの充実した電力会社への切り替えを紹介するのであれば、住人側にとってもメリットが多く成功しやすいので簡単に収益が得られるビジネスモデルになっています。
利回り以外の収益を得る方法で悩んでいる方は、ぜひ電力会社の切り替えを紹介するビジネスを始めてみてはいかがでしょうか？
